最近筆者在為旗下物業搞轉按。每兩年一過罰息期，又是從銀行處提取雙糧的時刻。
筆者所說的雙糧，不是指受惠物業升值的「加按」；就算物業期間沒有升值，每次將按揭從舊銀行轉到新銀行，新銀行為業務推廣都會送上現金回贈。一般是按揭金額的 1%；懂得遊戲規則的最高還可以得到 >1.8%。而從舊銀行離開，一般罰息期為兩年，即兩年內離開需要支付罰款（一般為按揭金額 1-3% 不等），兩年期滿就沒有分手費（敘做 30年按揭，不用地久天長的，兩年就可以掟煲）。
以 $300萬按揭為例，筆者每兩年收取約 1.6% 回贈，扣除按揭契律師費約 $5,000，每兩年淨袋 $43,000 riskless profit，已經優於很多打工仔的年尾花紅。所以在香港，真的不只「收租好過打劫」，每兩年銀行又送你「租金雙糧」，有資產與無資產的差別真的愈來愈大，「堅離地數」（堅尼系數）只有更離地。
再仔細一點去看這盤數：
- 借 300萬，現行息率（2%）下每月供款 $11,000，其中每月利息 $5,000。
- 銀行會送一個 Mortgage Linked 戶口可放 $150萬現金，從中收回一半利息即 $2,500。
- 即兩年罰息期內實際供息 $2,500 x24 = $60,000。
- 但銀行回贈 1.6% 已經是 $48,000。
- 即筆者借 $300萬，每個月的借貸成本才不過是 $12,000 / 24 = $500一個月。年利率為 0.2%。
計到這裡，想起陳總還要提高銀行敘造按揭成本，只好慨嘆一句銀行唔易做！
銀行真係水浸得好緊要，先有咁多平錢借出去....
回覆刪除所以好難怪樓市係咁升...
隨意計下數....
同一個單位，一樣係3成首期做30年按揭
假設 1997賣300萬供8厘，30年利息總支~3.4M
宜家 2017賣600萬供2厘，30年利息總支~1.4M
睇左條數，真係會諗，廿幾年前樓價平係咁真係咁值得羨慕呢？佢地既利息有D上到超過10%，真係好難想像如何捱過來。
我唔係話宜家樓價平，只係想講...每代都有每代既難處，我地呢代都有撈便宜既地方....HAHA。
所以 QE 把市場扭曲得好緊要。不是樓貴了，只是銀紙平了。
刪除借 Eve 的例子，從用家角度考慮，其實樓價 20年來看似升了一倍但實際上是一樣的。因為：
* 1997年那份按揭，月供 $15,409
* 2017年那份按揭，月供 $15,524
所以說 20年來什麼工資只加了皮毛，都不是買不起樓的理由。
福祿壽兄，我也是每兩年就做轉按, 但上一次在同一銀行「轉按」,現金回贈1.5%, 其實轉新銀行的現金回贈會高些, 下次也可試下找R兄
回覆刪除Sboy兄，
刪除1. 其實按揭回贈的數額也可以很海鮮的，不同時候的回贈未必可以直接比較，正如現在電訊商正值減價戰，轉台優惠也會多些。（我就是減價戰前剛轉了新 Plan :(）
2. 轉新銀行畢竟要贖回舊按揭、辦新按揭契，比較時也要把律師費成本要計算進去。