【祿】代理轉介物業轉按 銀行連年塞錢入你袋

筆者剛收到本年物業稅繳稅通知，但毫不肉赤，因為月前銀行送給筆者的現金大禮已經足夠繳交兩年稅款有餘，還夠錢跟太太去一轉日本旅行，以及修讀物業投資課程。

筆者數月前曾就銀行按揭送大禮、經由地產代理轉介更可收齊兩邊回贈發文，此後不少同事及朋友向筆者表示有興趣，但當中不少業主仍然對按揭回贈有所誤解。其實 R兄的網誌已經解釋得很詳細，在此就著筆者經常收到的問題再加以解釋一下：

轉按銀行給我回贈，跟加按有什麼分別？這部份需要還款嗎？

講明是回贈，就是送給你的禮物，不需歸還；銀行是自掏腰包獎賞鼓勵你給生意它做，不是借你多一些未來要你還多一些。轉按跟加按不同，轉按時你絕對可以保持貸款額不變；當然在低息環境、樓價上升，而自己有能力、衡量過風險後，閣下可自行決定轉按同時加按，即向新銀行提取比原貸款更高的借貸。

銀行幹嘛要送錢給我？銀行賺什麼？

讀者會期待手提電話 Plan 滿兩年又可以 Shop around 賺轉台優惠的一刻嗎？兩年一轉按的概念正是如此。電訊商推出轉按優惠只是讓電訊商從每個客戶「賺少啲」，但求收取薄利多銷之效。提供優惠後，銀行還是有賺到閣下的，讀者不妨參考筆者前文的計算——每 $300萬的貸款，假設用盡 Mortgage Link 限額，每月實際借貸成本就是 $500。沒錯，銀行就是為賺這 $500。而為確保至少能收回成本至微賺，銀行一般會有兩年罰息期。

為什麼要找代理人/中介？多一個中間人不是多一層人揩我油水嗎？不是很反智嗎？

做成這反智現象的是銀行本身，他們早就預留了兩個銷售獎賞資金池，一個是給客戶回贈的，一個是給推介業主予銀行的代理人的。如果業主直接找銀行，銀行只是慳返後者而已。再者，物業轉按有時也會遇到一些棘手的情況，一位專業資深、人脈經驗豐富的物業代理（如 R 兄）能在整個過程加以協助，讓「撳錢」的過程更順利、取得的物業估價更有利。本文第二部份筆者會分享自己的轉按故事，以及R兄如何幫助筆者排除萬難。

代理人把獎金回贈業主，是收取回佣嗎？是貪污嗎？會被廉署調查嗎？

那請問買新樓，代理把發展商的佣金部分回贈給新買家，當中買賣雙方書面同意，是賄賂嗎？就這個問題，筆者曾經有朋友致電廉署，廉署職員花了 45分鐘時間詳細解釋此「回佣」和「非法回佣」的分別。只好說，回佣、優惠、折扣、減價，名字一個而已。如有懷疑，讀者也可考慮致電廉署查詢。（免責聲明：筆者不是律師，以上言論只作參考亦未能涵蓋所有情況，讀者如有需要請自行尋求專業法律意見。）

好了，說了這麼多，若然讀者還是不放心，就由筆者送上自己的真人故事吧！

筆者很早就知道 R 兄的服務，然而物業一直未解禁。直至數月前時機成熟，筆者通過網誌聯絡 R 兄，起初跟大家一樣都有點戰戰兢兢，畢竟網路上大家只是筆名互相稱呼，素未謀面就要讓對方知道自己的個人和物業資料。

然而 R 兄非常專業，不僅詳細向筆者闡述從提交申請到現金到手的整個流程，還仔細說明筆者想申請的按揭種類、注意事項、解答筆者無數的提問，並就筆者的個人情況提供最佳建議，這些都讓筆者非常放心。

R 兄其後奉上一張香港地產代理商總會的標準表格，並已填妥其代理行和個人資料，即是說筆者如有懷疑大抵可自行查證。至此筆者已經對 R兄非常有信心。填妥表格後，R兄表示已就筆者的偏好銀行/黑名單銀行 Preference，聯絡相熟銀行代表，務求取得最佳的估價。其中A銀行代表1個小時內就聯繫了我非常快手，而B銀行代表也在翌日聯繫上。

如果一切順利的話，接下來的程序跟做一般物業按揭的沒有分別。填申請表、遞交文件…都是業主與銀行之間的互動。但如果在這互動中遇上麻煩，負責任的物業代理就會幫忙出面。

筆者也算是有經驗的業主，一直有整理財務紀錄和家居文件的習慣，所以所要求的文件一天內就能準備好。而 B 銀行也配合筆者的步伐，一星期內就批出了 Offer。筆者想先等 A 銀行 Offer 再選較佳一方，雖說 A 銀行出名例遲，R 兄也樂意幫忙催促了兩次。

結果筆者覺得真的等不了，反正 R兄曾說 B 銀行的條件應是較佳一間，於是就去了 B 銀行簽了 Offer。殊不知簽信件後 B 銀行代表 10分鐘後致電筆者，竟然說筆者的申請要驗樓師上門驗樓。筆者直言這個要求很過份，第一，這些條件不應該在簽字之前提出嗎？第二，筆者早已向銀行表明此乃放租物業，租客準時交租業主不得騷擾是常識吧。

遇上這情況筆者唯有找 R兄幫忙，R兄著實為筆者下了一番功夫，找 B銀行的職員代表和按揭部門跟進，要求豁免本申請的驗樓要求。如果讀者曾經跟銀行周旋過，就會明白當中過程的痛苦（筆者很明白，當時想起其實類似的事件數年前也發生在筆者另一個物業身上）。幸得 R 兄相助 B 銀行終於批出了驗樓豁免，不過最後因為一些技術原因，筆者最後選擇了後來趕上的 A 銀行。

至今，A 銀行送給筆者的數萬元現金回贈已經袋袋平安，而來自 R 兄的部分則預期今個月稍後收到。這點跟新樓回佣有點相似：發展商發放佣金給代理人是有時間差的，正如銀行發放佣金給地產代理一樣。

在此，筆者再一次感謝 R兄 專業且周到的幫忙，並在此鼓勵更多業主站起來，從銀行身上奪回本應屬於自己的錢！